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地产股:去伪存金仍风流
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  ⊙阿琪

  随着从紧基调下“二套房”政策的推出,引发了包括股市在内社会各界对房地产行业“拐点”的争议。其实,综合各方面分析,“拐点”本身就难以成立。

  一、就“二套房”政策的本身存在矫枉过正的明显缺陷。例如,在北京曾经贷款买过房子,现在因工作需要去上海工作了,但因为曾有贷款买房的记录,在上海就不能以贷款形式买房安家,那住哪儿去?因此,“二套房”政策可能是个在“从紧”基调下过度性的应急措施,而宏观调整本身是个周期性因素,何时不再“从紧”了,这个带有明显缺陷的制度也就可能失效了。您相信带有明显缺陷的制度能长久实施么?

  二、房地产行业一手牵着实体经济,一手牵着资本经济。在股市中,非主营房地产业务的其它大多数上市公司都有大小规模不等的房地产投资,结合资产注入、资产重估、投资收益等因素,以及房地产对整个经济体系的关系,可以毫不夸张地说,如果房地产行业形成“拐点”,则整个股市行情也必然形成“拐点”,意味着牛市结束转入漫漫熊市。这您又能相信么?

  三、由于明年起将实行两税合一的新税率政策,目前包括所有房地产企业在内的大多数企业税率是33%,明年的新税率将下调到25%。今年是各房地产企业的销售高峰年,会有许多房地产企业想办法尽可能地把利润做到明年去,因此,明年是大多数房地产公司的利润释放年。根据一致性预期,目前大多数重点房地产公司的预期市盈率已降低到20倍左右,已再次凸显出防御性价值和新的估值空间。当大多数房地产公司股票跌无可跌的时候,房地产行业的拐点又怎能成立?

  在投资策略上,如果您不相信以上的立论,那么就不要轻易地把房地产行业适时的休整夸大成“拐点”。调控对房地产行业更可能产生的影响是:(1)消除行业暴利,防缓房价的大起大落,使房价涨得更迟缓一些,也更持久一些;(2)如同前几年对钢铁、电力、煤炭行业的调控和整治一样,改变行业散而乱的局面,使行业的集中度与规范程度得到提高;(3)大型的优质房地产公司反而会从本轮调控中受益,有土地储备和资本规模的公司将是本轮行业调控中“企业淘汰赛”的胜利者。

  这对于我们投资股市的启发是:(1)房地产行业的发展及其股市行情均“仍在路上”,在目前真金与泥沙俱下的时候,是选择并投资于好公司的好机会;(2)公司选择应侧重于那些全国性或区域性的龙头公司,尽可能回避小开发商的地产股;(3)在行业暴利消除的过程中,应适当降低对房地产股的估值标准,例如从之前的35—40倍市盈率降低到25—30倍左右;(4)只要人民币升值趋势仍在,好的房地产股仍是股市中的优质资产。
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