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提前还贷还是存银行 新形势下的“房奴”抉择
来源:  作者:本站

  不断上调的利率让大多数房贷者感到了压力。

  股指不断下滑再次燃起居民存款的热潮。

  摆在“房奴”面前这样一个问题:如果手头有一万元的闲散资金,您会选择存款还是提前还贷呢?

  假设条件:李先生买一套70万元的房子,购房时首付40万元,采用商业贷款30万元,贷款期限20年,并已采用等额本息还款法还款五年,现手头有一万元闲散资金。

  情形一:用于提前还款

  将一万元用于提前还贷,采用当前五年期以上购买第一套房商业贷款优惠利率6.66%为基数。由假设条件可知,商业贷款20年期、30万元在利率不变的情况下,李先生五年已还本金42584.80元。

  由此也可知,还剩需还的本金是257415.2元。此时,如果将闲散的10000元用于提前还贷,提前还贷后本金将减至247415.2元,剩余贷款年限为15年,此时在利率保持6.66%不变的情形下,第六年需偿还的利息是16177.87元。而若未做提前还贷,其在第六年需还的利息是16831.72元。由此可以计算出,提前还贷一万元后的第六年比未提前还贷少还利息16831.72元-16177.87元=653.85元。

  情形二:用于定期存款

  将这一万元闲散资金用于定期银行存款,目前一年期定期利率是4.14%,即这一万元一年期的利息是414元(扣除利息税后为393.3元)。

  以一年为期比较情形一和情形二,提前还贷后贷款的当年利息可以少还653.85元,比起将一万元用于银行存款的当年利息393.3元要多出260.55元,由此可以看出,将一万元用于提前还款要比存到银行的收益有明显的优势,而这仅仅是一年的差额。而随着贷款年限的增长,这一差额也会逐渐加大。

  如果不做提前还贷,假设利率近五年不变的情况下,从第六年算起的未来四年需还利息总和为62864.28元,未来五年需还的利息和是76546.83元。

  如果在第六年提前还贷后,从第六年算起的未来四年需还利息和是60422.16元,未来五年的利息和73573.20元。因此,提前还贷的未来四年会比未提前还贷的未来四年少还利息2442.12元,同理五年将少还利息2973.63元。

  如果将这10000元以四年期为限做定期存款(先以三年定期的利率存储三年,然后再以一年期定期利率存储一年所获得的四年定期最高利息计算),四年后扣除5%的利息税后的利息所得是2233.13元,比前种情况提前还贷后四年少还利息2442.12元低208.99元。

  如果将10000元以五年定期利率存款,五年后扣除利息税所获得的利息为3123.45元,比提前还贷后少交利息的2973.63元要高149.82元。

  就如上显示数据,北京中原三级市场研究部的专业人士分析说,由于提前还贷后的未来四年少交的利息额度要高于定期存款四年所获得的利息收入,如果还贷者手头有闲散资金,而四年内又没有合适的项目可以投资,在提前还贷和存款之间可以优先选择提前还贷。
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