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华伟:房地产“暴利时代”已经一去不复返了
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复旦大学房地产研究中心主任 华伟

第二同样是房价中国和美国、英国以及中国的北京、上海、广东、深圳各个房地产的利润来源和成本构成都有非常大的差别,在上海、北京、广州、深圳要办一个房地产的项目跑的部门,盖的公章数目就有很大的差异,我们房地产企业的收益与风险严重的不匹配,我们认为在价值链的构成中,房地产的暴利来自于土地的获取,不管是2004年8月31日以前可以协议出让以及以后只能6个月起招挂拍,我们改变不了城市建设投入了大量的金钱和货币,城市的规模,城市的人口,城市的面积,城市的服务设施都在日趋的完善中,一个很明显的例子没有通地铁的莘庄2000块钱卖不掉,通了地铁以后6500块钱买不到,一定要虚心的学习,了解中国的国情,熟悉国际的规则然后我们才能耳聪目明,给大家奉献真正有价值的意见。我们认为中国的房地产由增量开发想存量的过渡环节,政府巨额投入的趋势没有改变,所以我们房地产商,我们的土地开发周期越长,开发商获得的利润空间越大,但是在现实的成本构成里面,包括动拆迁,平均成本超过55%已经是贡献给了地方政府,贡献给了自来水公司,通信公司,贡献给了我们的煤气等等公用基础设施。所以价值的暴利来源来自于制度需要完善,只要制度一天不完善,现有的利益格局一天不转变,我们开发的政策漏洞以及行业发展超过社会平均利润的格局就不会发生改变。

  未来4年新增面积在缩小,但是改善住房需求的愿望在增大,供求失衡,供不应求在未来的十年甚至更长时间将成为中国房市的主旋律。中国房地产融资环节缺乏创新,股本融资,产业基金,行业外的基金没有正常的规范渠道能够自由的进入房地产开发领域,由此造成一方面中国全国流动性过剩,资金泛滥,社会行业回报率相对较低,我们迫切的希望房地和金融进行良性的互动,金融为房地保驾护航,房地产为金融的进一步成长提供新的来源和增长空间,开发商太多太小固然不是好事,但是开发商成为了垄断也未必是消费者和政府的福音。所以我们认为在价值链里面要构筑一个除了房地产开发环节以外,能够公平规范的自主创新的基础上,各个参与方,政府、银行,承建商,销售商,服务商形成一个利益共享,风险共担的均衡格局。

  因为我国城市化进程的深入发展,政府的不断投入就形成了级差地租收益的增值部分,投入越多,改善越快,土地价值和基于土地价值的房产价格就会越高,所以政府的公共设施给我们房地产发展带来了额外的收益,随着时间的发展这个收益与时俱进,与日俱增。为了合理促进房地产行业的发展,利用税收的杠杆来进行制约,我们要知道更重要税收要解决公平的责任,中国的发展阶段和欧美国家不一样,所以当前完成城市化的西方国家是重保有,轻开发,中国还有大部分人口要解决温饱,进入城市,正处于城市化发展的蓬勃的青春期,所以我们要鼓励大量人口进入城市,我们要为发展提供更多更好,更多数量,更好质量的住房,我们有鼓励大家买新房,进城,我们的财政收入不应该在保有环节里面过于求奢望,所以在开发环节获得收入是政府的主要方面,同时获得保有税收化解贫富差距,起到一个舆论导向的作用。在交易环节里面的税收,既有营业税,也有契税,希望以后我们要大力的推进税种越少越好,政府要连续,可能稳定市场逾期为行业的发展创造一个非常好的连续环境,千万不要因为一项政策的出台给整个社会,整个消费带来过大预期上的转型。
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