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影响二手房房价的因素有哪些
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估价之前需要了解二手房价格是如何形成的。二手房房价的形成,无非是两个方面:一是实体因素,二是影响因素。实体因素可以参照一定标准;但影响因素则带有强烈的主观评价,需要丰富的经验与娴熟的技巧去分析与把握。一般而言,影响因素可以分为以下三大类:一般因素、区域因素、个别因素。
一般因素
即随时随地都在起作用的因素,它的作用虽不明确,却起着基础性的作用。这样的因素随处可见。例如:大城市人口多密度大,小城市人口少密度小,同样的房子大城市肯定更贵;“成功人士”汇集的社区,肯定比工业区的职工社区,房价要贵得多;家庭规模不断缩小,能更好的保护个人隐私的产型肯定比公共宿舍式的房子好卖;这些都是与人口相关的社会因素的影响。
此外,心理因素也会影响房价。例如,人们普通的喜“8”厌“4’,房子沾了“8”字,身价凭空高一截;房子沾了“4’字,就只有受点委屈了。最为典型的莫过于“风水”之说,如果某套房子被风水先生指为不祥,则很难再有清白名声,人人避之不及。再如,卖主此刻正是债主盈门、或是打离婚官司、或者忙于搬迁,此时只恨不能早日脱手,但求不亏而已,房价也较“温柔”。
区域因素
就住宅的区位而言,二手房价格与区位质量的优良程度显然密切相关。考察区位质量,建议应从以下方面着手:
1:气候条件
阳光是否充足、空气是否清新、是否一年四季都“大风起兮尘飞扬”。
2:居民素质如何
它决定了购房者将与哪些人交往,能在何等程度上满足购房者的社交需要。
3:街道与交通状况
如晚上是否有路灯、晴天是否一地灰,雨天是否一地泥、交通是否方便等。
4:基础设施与公益设施状况如何
如住家附近是否有幼儿园。学校、医院、银行、邮电局等。
5:商业网点是否齐全
如购物是否便利。
6:环境状况
如是否有晨跑、散步或者遇狗的空间。
7:住宅布局是否合理
如楼与楼之间的距离是否宽阔,不要因为狭窄而相互妨碍等。
需要强调的是,区域因素中,以人文环境最为重要。道理不言自明。
个别因素
影响二手房房价的个别因素可以从如下方面考察:二手房的结构,是钢筋混凝土或混合结构,还是砖木结构?结构不同,造价就不同;使用年限不同,价格自然也不会相同。二手房的式样、设备、质量、装修等勿需多言。需要强调的是,所谓质量至少应包括三个层面:设计质量、建筑质量、原屋主的使用质量。对于二手房而言,使用质量直接关系到成色、保养等问题。
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